تعویض پلاک باید با بنچاق دفاتر اسناد رسمی باشد

براساس ماده یک قانون دفاتر اسناد رسمی، کانون سردفتران و دفتریاران وظیفه تنظیم و ثبت سند رسمی را به عهده دارد، این رویه از زمان تصویب این قانون که پلاک کردن خودرو، مطرح شد تا سال 84 ادامه داشت. به گفته وی در این سال با تصویب آیین‌نامه راهنمایی و رانندگی، وضعیت جدیدی در کشور حاکم شد که بر اساس آن، حین نقل و انتقال وسایل نقلیه باید پلاک هم تعویض می‌شد.

 در ماده 20 این آیین‌نامه آمده است که اگر کسی بخواهد در دفتر اسناد رسمی نقل و انتقالی صورت دهد باید به مراکز تعویض پلاک مراجعه کند، بعد از تعویض پلاک خودرو، شخص به دفتر اسناد رسمی مراجعه و تنظیم سند صورت می‌گیرد. در این مرحله دفتر اسناد رسمی گزارشی را در اختیار نیروی انتظامی قرار می‌دهد و پلیس نیز اقدام به صدور کارت اتومبیل برای خریدار می‌کند. این وضعیت با این کیفیت ادامه داشت تا اینکه در سال 89 قانون رسیدگی به تخلفات رانندگی تصویب شد. در ماده 29 این قانون آماده است که نقل و انتقال خودرو به موجب سند رسمی صورت می‌گیرد و دارنده‌های وسایل نقلیه موظف هستند به پلیس مراجعه کنند و در آنجا مواردی ماند تطبیق و صحت مدارک، فک پلاک و درنهایت نصب پلاک جدید انجام می‌شود، خریدار سپس باید مانند گذشته به دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم رسمی مراجعه کند.

 تفسیر پلیس از همین ماده باعث شد تا آنان به مردم اعلام کنند که برای سند زدن ماشین لازم نیست به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند یعنی آنان از یک ماده قانونی برداشت نادرستی کردند و به دلیل اینکه پلیس نیز مرجعی رسمی است فکر کردند که می‌توانند کار اسناد رسمی را نیز انجام دهند. ضمن اینکه پلیس معتقد بود در قانون جدید اعلام نشده است مردم برای ثبت باید به دفاتر ثبت مراجعه کنند در حالی که ماده انتهایی همین قانون به صراحت به این مورد اشاره و حتی پیش‌بینی کرده است که دفاتر اسناد رسمی باید در مراکز پلیس ثبت پلاک مستقر شوند.

 دیوان عدالت اداری به کمک می‌آید

نظر قانون‌گذار بر این بود که باید نقل و انتقال در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد و پلاک‌گذاری در دفاتر پلیس؛ اتفاقی که اگر اجرا می‌شد به شدت از حجم پرونده‌های قضایی می‌کاست اما برداشت ناصحیح پلیس از قانون، این مورد را تبدیل به مناقشه‌ای کرد که دودش به چشم مردم می‌رود. بعد از تعویض پلاک پلیس اعلام می‌کند که نیازی به حضور در دفاتر رسمی برای ثبت سند نیست به این ترتیب در قدم نخست دولت از حق ثبت و مالیات محروم و در قدم بعدی مردم و دستگاه قضایی گرفتار نقل و انتقال اسناد رسمی می‌شوند. در نهایت تکلیف این مناقشه با شکایت کانون سردفتران به دیوان عدالت اداری معلوم شد. رای دیوان ابتدای مهر امسال با شماره رسمی 421، 422،423 و 424 در روزنامه رسمی منتشر شد؛ و با توجه به اینکه دیوان رای داد که «مانند گذشته باید نقل و انتقال خودرو در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود» به این ترتیب جایی برای اما و اگر نیست.

 رویکرد پلیس به این رای

اکنون به نظر می‌رسد پلیس از این قانون تمکین نمی‌کند، ادامه داد: از ابتدای مهر امسال نیروی انتظامی حق ندارد بدون بنچاق دفاتر اسناد رسمی اقدام به تعویض پلاک کند و در صورت ارتکاب این عمل خلاف قانون فعالیت کرده است. اما آمار تعویض پلاک که از سوی نیروی انتظامی و پلیس راهور اعلام می‌شود با آمار ثبت در دفاتر اسناد رسمی به هیچ وجه هم‌خوانی ندارد و به نظر می‌رسد هنوز این تخلف ادامه دارد.

تأثیر ثبت نکردن در افزایش پرونده‌ها

ادامه این اتفاق مشکلات زیادی را برای مردم ایجاد می‌کند و حجم پرونده‌های قضایی را افزایش می‌دهد. وی در این‌باره توضیح داد: فرض کنید فردی ماشینی را خریداری کرده و پلاک آن عوض شده است، وی بعد از مدتی تصمیم می‌گیرد این خودرو را در دفاتر اسناد رسمی ثبت کند و اگر فروشنده به دلایلی مانند فوت، خروج از کشور، ممنوع‌المعامله شدن، مهجور شدن و مواردی از این دست در دسترس نباشد، خریدار باید برای ثبت خودرو، پرونده‌ای تشکیل بدهد و به دادگاه مراجعه کند. ثبت رسمی اسناد تا 50 درصد بار پرونده‌های قضایی را کم می‌کند زیرا سند رسمی، مدرکی غیرقابل انکار است و در صورت تنظیم،‌ افراد دیگر نیازی به حضور در مراجع قضایی برای رسیدگی به صحت ادعای خود در خصوص مالکیت ندارند. برخی از مردم به اشتباه فکر می‌کنند دارنده پلاک، دارنده خودرو است در حالی که قانون مالک خودرو و دارنده پلاک را تفکیک کرده است و زمانی فرد مالک خودرو می‌شود که به دفاتر رسمی مراجعه و سند رسمی نقل و انتقال را امضا کند. موردی که به نظر می‌رسد با اجرای رای دیوان عدالت اداری برطرف می‌شود.

" محمد عظیمیان "

 

نقدی بر؛ بخشنامه وحدت‌رویه شماره 2893/58 ـ و ـ ر مورخ 1389/04/06

چکیده:

 

بدون تردید، یکی از اهداف اصلی در تصویب قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، ایجاد سهولت در کار مراجعین به دفاتر اسناد رسمی و جلوگیری از دفع‌الوقت نمودن مراجعی است که وظیفه وصول حقوق دولتی و ارسال پاسخ استعلامات لازم به دفاتر اسناد رسمی را دارند. در این خاستگاه، تنظیم اسناد انتقال عین اراضی و املاک صرفاً با احراز عدم بازداشت ملک (در بسیاری از موارد) میسر و به عنوان اصل پذیرفته شده است. مطابق بند ”ج“ ماده یک همین قانون، تعهد خریدار مبنی‌بر پرداخت بدهی احتمالی مورد‌معامله، سردفتر را از اخذ پاسخ استعلام ادارات دارایی معاف که اطلاق عبارت «بدهی» می‌تواند دربرگیرنده تمام بدهی‌های متصوره و ازجمله مالیات موضوع ماده 35 قانون مالیات‌های مستقیم باشد و در نتیجه تنظیم این‌گونه اسناد، بدون اخذ گواهی مالیات بر ارث ـ برخلاف آنچه در بخشنامه متنازعٌ‌فیه مورد تأکید قرار گرفته ـ بلامانع است.

 

مقدمه:

 

کانون سردفتران و دفتریاران در مورخ 6/4/1389 بخشنامه‌ای را به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ نمود که مفاد آن تأکید بر ضرورت اخذ گواهی مالیات بر ارث در تنظیم اسناد راجع به نقل‌و‌انتقال عین اراضی و املاک (ماترک) توسط وراث به‌رغم قبول خریدار به سپردن تعهد پرداخت بدهی احتمالی ناظر به بند ”ج“ ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد دارد. از آنجایی‌که مطابق این بخشنامه با محدود شدن دامنة شمول قانون، انتقال سهم‌الارث وراث از ماترک، منوط به ارائه گواهی مالیاتی موضوع ماده 35 قانون مالیات‌های مستقیم گردیده است و از طرف دیگر، با اعتقاد به این امر که هرگونه تحدید حوزة عمل قانون و ایجاد تکلیف برای اشخاص و محرومیت از حقوق نیاز به نص دارد، این مختصر بر آن است تا ضمن بررسی موضوع با نگاهی دیگر به قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، دلایل تعارض بخشنامه با قانون را جهت اصلاح رویه و اجرای صحیح‌تر قانون بیان نماید.

 

دلایل مغایرت بخشنامه وحدت‌رویه با قوانین و مقررات

 

الف ـ اطلاق عبارت «عین املاک» در بند ”ج“ ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد

 

قانون‌گذار در بند ”ج“ ماده یک ق.ت.ت.ا. بدون تفکیک منشأ مالکیت اشخاص (انتقال قراردادی یا قهری) به صورت مطلق، نقل‌و‌انتقال عین املاک را منوط به اخذ مفاصا‌حساب مالیاتی از ادارات دارایی ذی‌ربط نموده است. عین اراضی و املاک می‌تواند ناظر به اموال غیرمنقولی باشد که به‌وسیله عقود و تعهدات تملک گردیده یا از راه ارث به تملک قهری وارث درآمده است. در هر دو صورت، مالکِ مال به‌وجه مشابه می‌تواند در مایملک خود هرگونه تصرف و دخالتی بنماید که به لحاظ فقد هرگونه تفاوت و ترجیحی در منشأ مالکیت، نقل‌و‌انتقال آن نیز از قواعد مشترکی پیروی می‌نماید.

بنابراین استثنا نشدن عین اراضی و املاک موروثی از حکم موضوع بند ”ج“ نشانگر اعتقاد قانون‌گذار به یکسانی اجرای قاعده در مورد تمامی املاک اعم از این‌که مالکیت مالک دارای منشأ قراردادی یا قهری باشد، دارد.

 

ب ـ عمومیت عبارت «بدهی احتمالی» در بند ”ج“ ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد

 

نقل‌و‌انتقال عین اراضی و املاک مستلزم ارائه مفاصا‌حساب مالیاتی است مگر این‌که؛

1‌ـ انتقال‌گیرنده ضمن سند تنظیمی متعهد به پرداخت بدهی احتمالی گردد.

2‌ـ پاسخ استعلام دفاتر اسناد رسمی از مرجع صالح مالیاتی، ظرف مدت 20 روز از تاریخ وصول تقاضا، واصل نگردیده باشد.

در هر دو صورت اخیر، تنظیم سند انتقال عین اراضی و املاک بدون ارائه گواهی و مفاصا‌حساب مالیاتی بلامانع است.

ضمناً قانون‌گذار در بند ”ج“ ماده یک و ماده 2 پاسخگویی «بدهی احتمالی» و «بدهی‌های مربوط به ملک تا زمان تنظیم سند» را کافی به منظور تشخیص داده و با ذکر عبارت عام و عدم استثنای بدهی مالیاتی ناشی از ارث، هرگونه بدهی احتمالی را مشمول حکم کلی دانسته است. بنابراین تا قبل از احراز مستثنا شدن مالیات بر ارث از سایر بدهی‌های مالیاتی به حکم بند ”ج“ ماده یک ق.ت.ت.ا. می‌باید بدهی احتمالی وراث موضوع ماده 35 قانون مالیات‌های مستقیم را نیز در شمول سایر بدهی‌های مالیاتی تلقی نمود که در این صورت تکلیف معامل به ارائه گواهی مالیات بر ارث جهت تنظیم سند انتقال عین اراضی و املاک موجه به‌نظر نمی‌رسد.

 

ج ـ مخالفت اخذ هرگونه گواهی به‌استثنای گواهی‌های موضوع ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد با روح قانون

 

قانون‌گذار در ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد، تنظیم سند رسمی انتقال عین اراضی و املاک را پس از دریافت دلایل مالکیت با رعایت بندهای سه‌گانة 1 ـ گواهی پایان‌کار یا عدم خلاف، 2 ـ اعلام‌نظر وزارت جهاد‌کشاورزی، 3 ـ مفاصا‌حساب مالیاتی و تأمین اجتماعی) مجاز تلقی و کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون را از تاریخ تصویب لغو نموده است. فلسفة وضع این قانون همان‌گونه که از عنوان آن پیدا است، «‌تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی» است و بدون شک، هرگونه تفسیری که باعث صعوبت مراجعین در تنظیم اسناد مربوطه ازجمله تکلیف به ارائه گواهی موضوع ماده 35 قانون مالیات‌های مستقیم ـ که از مصادیق بارز ایجاد مانع در تنظیم اسناد مراجعین بدون مبنای قانونی است ـ گردد، به لحاظ مغایرت با روح قانون قابل انتقاد می‌باشد. بنابراین به منظور رهایی از این انتقاد، با توجه به منصوص بودن تکالیف دفاتر، تعمیم بدهی احتمالی به بدهی ناشی از انتقال ماترک (مالیات بر ارث) و قبول تعهد خریدار در تأدیه آن و نهایتاً تنظیم سند بدون تحمیل تهیه و تدارک گواهی مالیات بر ارث، با نظر قانون‌گذار موافقت بیشتری دارد.

 

د ـ مالیات بر ارث جزئی از گواهی موضوع ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم است.

مطابق ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم در کلیه مواردی که معاملات موضوع فصل چهارم از باب دوم (مالیات بر ارث) و هم‌چنین فصول اول و ششم باب سوم (به ترتیب مالیات بر درآمد املاک و مالیات درآمد اتفاقی) این قانون به‌موجب سند رسمی صورت می‌گیرد. صاحبان دفاتر اسناد رسمی مکلف‌اند قبل از ثبت و یا اقاله یا فسخ سند معامله، مراتب را با شرح و مشخصات کامل و چگونگی نوع و موضوع معامله مورد‌نظر به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک و یا محل سکونت مؤدی حسب مورد اعلام و پس از کسب گواهی انجام معامله اقدام به ثبت یا اقاله یا فسخ سند معامله، حسب مورد، نموده و شماره مرجع صدور آن را در سند معامله قید نمایند.

به تصریح این مادة قانونی، صدور گواهی انجام معامله، نشانگر بررسی و وصول تمام بدهی‌های مالیاتی ازجمله مالیات بر ارث مؤدیان است. چراکه؛ اولاً بالصراحه مالیات موضوع فصل چهارم از باب دوم قانون مالیات‌های مستقیم یا مالیات بر ارث مورد لحوق حکم قانون‌گذار در ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم قرار گرفته است. ثانیاً از لحاظ ترتیب مواد قانونی، ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم لاحق بر ماده 35 همان قانون و در واقع، ارادة نهایی قانون‌گذار تلقی می‌گردد. با این فرض، قبل از وصول مبلغ مالیات بر ارث، صدور مفاصا‌حساب موضوع ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم از طرف ادارات دارایی منتفی است و در نتیجه مفاصا‌حسابی که با رعایت موازین قانونی مشتمل بر تسویه بدهی مالیاتی ناشی از ارث صادر گردیده است، در صورت عدم صدور (توافق متعاملین) و تعهد خریدار مبنی‌بر پرداخت بدهی احتمالی، این تعهد، التزام به تأدیه مالیات بر ارث را نیز شامل خواهد گردید.

لهذا مطابق بند ”ج“ ماده یک ق.ت.ت.ا. تعهد خریدار به پرداخت بدهی احتمالی، شامل تمامی بدهی‌های فصول سه‌گانه ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم می‌باشد که رعایت آن تکلیف دفاتر اسناد رسمی است.

 

ه‍ ـ لغو تکلیف دفاتر اسناد رسمی در ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم

 

با تصویب قانون تسهیل تنظیم اسناد، حقوق و تکالیف مخاطبین قانون مالیات‌های مستقیم اعم از ادارات دارایی، دفاتر اسناد رسمی و متقاضیان ثبت سند در بخش تنظیم اسناد اراضی و املاک دچار دگرگونی و تحول گردید.

بارزترین دگرگونی، جایگزینی بند ”ج“ ماده یک ق.ت.ت.ا. به عنوان مبنای اجرای مقررات مالیاتی در تنظیم اسناد انتقال عین اراضی و املاک است که مطابق آن؛ اولاً مفاصا‌حساب مالیاتی جایگزین مفاصا‌حساب موضوع فصول سه‌گانه مندرج در ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم شد. ثانیاً تکلیف معامل در ارائه مفاصا‌حساب مالیاتی به اختیار تبدیل شد و در نتیجه اخذ مفاصاحساب مالیاتی محدود به مواردی گردید که خریدار ضمن سند تنظیمی تعهد پرداخت بدهی احتمالی را ننماید.

دومین تغییر عمده با التفات به ماده 8 ق.ت.ت.ا. مبنی‌بر لغو کلیه قوانین و مقررات مغایر و اصول ناظر به تعارض قوانین (قوانین ناسخ و منسوخ)، لغو تکلیف موضوع ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم است. این تکلیف همان‌گونه که بالصراحه در بخشنامه وحدت‌رویه شماره 17524/43 ـ و ـ ر مورخ 1/7/1385 کانون سردفتران و دفتریارانمورد اشاره قرار گرفته، ملغی و از تاریخ ابلاغ بخشنامه تکلیفی در این خصوص متوجه دفاتر اسناد رسمی نمی‌باشد.

بدین ترتیب با اعتقاد به لغو تکلیف موضوع ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم، تأکید بر ارائه گواهی مالیات بر ارث به منظور تنظیم سند انتقال عین اراضی و املاکی که خریدار ضمن سند تنظیمی متعهد به پرداخت بدهی‌های احتمالی می‌گردد، فاقد مبنای قانونی است.

 

و ـ استقرار مالکیت ورثه نسبت به ترکه متوفی منوط به تأدیه مالیات بر ارث نمی‌باشد

 

مطابق ماده 868 ق.م.: «مالکیت ورثه نسبت‌به ترکة متوفی مستقر نمی‌شود مگر پس از ادای حقوق و دیونی که به ترکة میت تعلق گرفته» با توجه به اطلاق عبارت «حقوق و دیونی که به ترکه میت تعلق گرفته» شاید چنین متبادر به ذهن گردد که مالیات بر ارث نیز از جمله مصادیق دیون ترکه تلقی در نتیجه تا ادای آن، مالکیت ورثه بر ماترک غیر مستقر می‌باشد. اما قانون‌گذار به‌منظور جلوگیری از تشتت آراء و ارائه تفاسیر مختلف در ماده 869 ق.م.، مصادیق حقوق و دیون مؤثر در عدم استقرار مالکیت ورثه در ترکه را منصوصاً بیان نموده که پرداخت مالیات بر ارث از شمول مصادیق عنوان‌شده، خارج است. به‌عبارت‌دیگر، برخلاف آنچه در بخشنامه وحدت‌رویه استدلال گردیده است، عدم تأدیه مالیات بر ارث قبل از تنظیم سند نه این‌که مانعی در استقرار مالکیت ورثه نمی‌باشد بلکه به‌لحاظ تعهد خریدار مبنی‌بر تأدیه آن که برخلاف مصادیق موضوع ماده 869 ق.م.، قابل وصول است طبعاً تأثیری در تزلزل مالکیت ورثه ندارد، مضافاً تکلیف مندرج در ماده 6 آیین‌نامه قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی (ارسال تصویر سند تنظیمی به ادارات امور مالیاتی جهت وصول مطالبات) و تأکید تبصره همان ماده قانونی به صدور برگ تشخیص و تعیین میزان قطعی بدهی و ابلاغ به متعاملین وصول مطالبات ادارات دارایی (ازجمله مالیات بر ارث) را تسهیل و قطعی می‌نماید. لذا با حتمیت پرداخت مطالبات موصوف، تردید در مالکیت وراث بر ترکه جایز نمی‌باشد.

 

ز ـ ماده 22 قانون ثبت در مورد مالیات بر ارث قابلیت استناد ندارد

 

صرف‌نظر از این‌که به اعتقاد گروهی از حقوق‌دانان ماده 22 ق.ث. ناظر به ثبت املاک بوده و به ثبت اسناد توجهی ندارد، اصولاً آن قسمت از ماده 22 ق.ث. که مستند بخشنامه متنازعٌ‌فیه قرار گرفته است، ثبت ملک به نام وارث در دفتر املاک پس از احراز وراثت وراث و ارائه دادنامه حصر وراثت می‌باشد.

مطابق قسمت اخیر ماده 22 ق.ث.: «در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آن‌ها محرز و در سهم‌الارث بین آن‌ها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد» که در این ماده قانونی اشاره‌ای به ارائه گواهی مالیاتی به منظور ثبت ملک در دفتر املاک به نام وراث نگردیده و تکلیفی نیز در این خصوص برای دفاتر اسناد رسمی که عهده‌دار تنظیم و ثبت اسناد می‌باشند، معین نگردیده است. لذا صرف‌نظر از دیدگاهی که معتقد است رعایت ماده 35 قانون مالیات‌های مستقیم صرفاً برای ادارات ثبت   ـ آن هم در موقعی که مال غیرمنقول را به اسم وراث یا موصیله ثبت می‌نمایند ـ ضروری است، تغییر مبنای قانونی اخذ گواهی مالیات بر ارث از ماده 35 قانون مالیات‌های مستقیم به ماده 22 ق.ث.، موجه به‌نظر نمی‌رسد.

 

" محمد عظیمیان "

اخذ کد رهگیری بی اعتنایی به سند رسمی است

چند سالی است در گوشه و کنار کشور سوءاستفاده‌های مختلفی از اسناد املاک و اراضی صورت می‌گیرد، از جلوه‌های بارز این معضل زمین‌خواری، معاملات معارض یا تخلفات کد رهگیری املاک است که همچنان پرونده‌های متعدد و پیچیده‌ای را در صف انتظار محاکم قضایی قرار داده است.

بخش مهمی از دعاوي مربوط به ثبت املاك و شلوغی محاکم قضایی، بی‌اعتنایی به اسناد رسمی و رویه‌های غلطی است که در این مورد پیش‌گرفته شده است. این در حالی است که اگر از ظرفیت‌های دفاتر رسمی تنظیم و ثبت ‌اسناد استفاده شود شاهد کاهش چشمگیر پرونده‌های متشکله در محاکم قضایی خواهیم بود. برای جلوگیری از تشکیل این پرونده‌های متعدد، دفترخانه‌های ‌اسناد رسمی به‌عنوان محلي مطمئن برای نقل و انتقالات ملكي ایجادشده‌اند. اما همچنان، متخلفان و جاعلان اسناد ملکی و اراضی با شناسايي «خلأهای قانوني» و در بعضي مواقع هم با «جعل اسناد و مدارک» به سوءاستفاده‌هاي مالي و ملکي مي‌پردازند. در این راستا یکی از عمده‌ترین مشکلات پرونده‌های تشکیل‌شده معاملات با اسناد عادی و یا دست‌نویس تنظیم‌شده در منازل و بنگاه‌هاست که بیشتر غیرحقوقی هستند و باعث شده هم مشکلات عدیده‌ای برای طرفین دعوی به وجود آورد و هم باعث افزایش پرونده‌ها در دستگاه قضایی شود.

« تنظیم اسناد عادي در معاملات ملکی، ریشه اصلي بسیاری از مشکلات در این حوزه است».

 بی‌اعتنایی به مقررات تکلیفی ثبت

بی‌اعتنایی به مقررات تکلیفی ثبت پاره‌ای از اسناد(معاملات املاک) و اعتبار دادن به اسناد عادی برخلاف مقررات تکلیفی مذکور اساس چالشی است که مردم و قوه قضاییه را درگیر کرده است. وی با بیان اینکه سازمان ثبت‌اسناد و املاک متولی اداره و نگهداری دفتر املاک است و اطلاعات مالکین نیز در این دفتر ثبت و ضبط می‌شود، گفت: جا دارد تا با اجرایی شدن سیستم ثبت آنی اطلاعات دفتر املاک به ‌صورت آنلاین در اختیار سردفتر قرار گیرد تا هدف از ثبت آنی دقیقاً مشخص شود در تنظیم یک فقره سند مربوط به معاملات املاک دو کار اساسی توسط سردفتر انجام می‌گیرد، اول آنکه نام آخرین مالک از دفتر املاک مربوطه استعلام و با تطبیق نام مالک در دفتر املاک و سند مالکیت و سپس اطمینان از عدم بازداشت ملک و نهایتاً احراز هویت متقاضی مبادرت به تنظیم سند می‌کند.

 با این وصف امکان جعل در سند تنظیمی به حداقل می‌رسد ولی امکان دارد سند مالکیت با شماره مشابه سند اصلی به‌صورت جعلی تهیه شود که در این صورت با توجه به پیشرفت تکنیک‌های جعل سند، امکان تشخیص اصل سند و ساخته‌شده آن برای کارشناسان خبره هم مشکل است و در صورت تنظیم سند نسبت به این‌گونه اسناد مالکیت تقصیری متوجه سردفتر نیست مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. 

اعتبار اسناد زمین‌خواری

برخورد با پدیده زمین‌خواری یکی دیگر از ابهاماتی است که علیرغم رشد آمار این نوع پرونده‌ها از طریق تنظیم و جعل اسـناد و مدارک ملکی، نقل ‌و انتقال و فروش و در نهایت کلاهبرداری از اراضی و بهره‌برداری سوءاستفاده گران از آن همچنان ادامه دارد. حال این سؤال مطرح است که آیا عدم وجود سيستم يكپارچه و جامع اطلاعات ثبت‌اسناد و املاك در كشور می‌تواند بسترهاي وقوع آن را تشدید کند. زمین‌خواری ناشی از عدم توجه به دلایل رسمی مالکیت و اعتبار به اسناد عادی است. چراکه در صورت توجه کامل به مالکیت اسناد اعم از دولت و سایر افراد، نمی‌توان تصور زمین ‌خواری داشت و هرجا سند عادی مورد پذیرش قرار گیرد، بدون تردید اراضی دولتی و منابع طبیعی مورد تاخت ‌وتاز اشخاص قرار می‌گیرد. سردفتر به لحاظ منع از اعتبار دادن به سند عادی می‌تواند نقشی در زمین‌خواری داشته باشد مگر اینکه مقررات مربوطه را در تنظیم سند رعایت نکرده باشد.

 نهادها رغبتی به ارائه اطلاعات املاک ندارند

قبل از راه‌اندازی سیستم ثبت آنی به دلیل صدور سنتی استعلام ثبتی و پاسخ آن، امکان جعل بیشتر فراهم بود ولی با سیستم ثبت آنی و اخذ پاسخ استعلام مکانیزه قطعاً امکان جعل محدود شده که لازم است در خصوص استعلامات شهرداری و تأمین اجتماعی و مالیاتی نیز به همین نحو عمل شود. متأسفانه جزیره‌ای عمل کردن این مراجع باعث شده تا انجام تنظیم سند از سرعت بالایی برخوردار نباشد و هیچ مانعی ندارد که ادارات دارایی، تأمین اجتماعی، شهرداری و سایر ادارات اطلاعات املاک و سوابق مربوطه را به‌صورت نرم‌افزاری در اختیار دفاتر قرار دهند. طبق قانون، برای ثبت یک سند باید از مراجع مختلفی استعلام شود که بعضاً پاسخ استعلامات به‌صورت غیرمکانیزه به دفترخانه واصل می‌شود، بنابراین در مسیر رفت ‌وآمد هر استعلامی از هر مرجعی امکان جعل سند موردنظر وجود دارد. به‌عنوان‌مثال برای استعلام یک سند باید از نهادهایی همچون مراجع دارایی، دفتر ثبت املاک، تأمین اجتماعی و شهرداری، پاسخ استعلامات را دریافت کرد که ممکن است، جعلی باشد.

 مطابق ماده 73 قانون ثبت، هر کس به سند رسمی صادره از دفاتر اسناد رسمی اعتبار ندهد از خدمت منفصل می‌شود و در نتیجه مراجعی ازجمله مدارس جهت ثبت نام دانش‌آموزانی که اجاره ‌نامه با کد رهگیری را معتبر ولی سند رسمی اجاره را برای ثبت‌نام یا سایر موارد بی‌اعتبار می‌دانند، مشمول قسمت اخیر ماده 73 می‌باشند. خریدار یک دستگاه آپارتمان با سند عادی هیچ وقت نباید احساس راحتی از مالکیت فروشنده و یا عدم ممنوعیت معامله وی داشته باشد و تا اخذ استعلام و گواهی مربوطه توسط دفترخانه، مالکیت مالک قابل خدشه است. همچنین غیرقابل دسترسی بودن اطلاعات دفتر املاک- مگر برای دفاتر اسناد رسمی- خریداران املاک با سند عادی را در صورت عدم انجام تعهدات فروشنده، مکلف مراجعه به مراجع قضایی می‌کند که چنانچه مالکیتی در زمان تنظیم سند عادی برای فروشنده متصور بود، نسبت به صدور حکم الزام تنظیم سند رسمی اقدام کند و اگر مالکیتی نداشت حکم صادر نخواهد شد، درصورتی‌که سند رسمی لازم اجراست و بدون نیاز به صدور حکم از مراجع قضایی ظرف 24 ساعت از زمان درخواست اجرا، قابلیت اجرا می‌یابد.

 سامانه کدرهگیری مبنای قانونی ندارد

دولت برای جلوگیری از کلاهبرداری و فروش چندباره یک ملک ، ثبت معاملات در رایانه و ایجاد کد رهگیری و مهر دیجیتال را اجباری کرد، بر این اساس برای هر ملک یک کد رهگیری تعریف شد که گفته شد در سراسر کشور این کد قابل‌پیگیری است، اما شاهد بودیم که بعضاً اخبار متعددی از کلاهبرداری میلیاردی تغییر کدرهگیری اتفاق افتاد. بنابراین در عمل حتی درج کد رهگیری در قراردادهای پیش‌فروش با توجه به تقلباتی که در خصوص کد پستی املاک صورت می‌گیرد؛ مانع مستحکمی در راستای جلوگیری از واگذاری یک واحد ساختمانی به بیش از یک نفر نیست. سامانه کدرهگیری مبنای قانونی ندارد، چراکه مبنای آن تصویب‌نامه بدون پایگاه قانونی هیئت‌وزیران است که همین مصوبه خلاف قانون نیز پس از شکایت اشخاص در دیوان عدالت اداری، با صدور رأی هیئت عمومی باطل‌شده است. هرچند سازمان محترم امور مالیاتی تفسیر دیگری از رأی صادره دارد. اقدام اشخاص به اخذ کد رهگیری علاوه بر بی‌اعتنایی به اطلاعات دفتر املاک باعث بی‌توجهی به سند رسمی و توجه بی‌جهت به سند عادی است و تا این نقیصه برطرف نشود شاهد تشکیل پرونده‌های متعدد در مراجع قضایی خواهیم بود.

 علاوه بر نقد مبنای قانونی کد رهگیری و تحمیل هزینه‌های زیاد با فرض اعتبار آن به مردم، در اجرای قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، در صورت مراجعه مستقیم متقاضی به دفتر اسناد رسمی و درخواست تنظیم سند، بدون ملاحظه قولنامه یا مبایعه‌نامه می‌توان مبادرت به تنظیم سند نمود که در این فرض کد رهگیری اصلاً جایگاهی ندارد.

 

" محمد عظیمیان "

 

اصلاح ماده 9 آیین‌نامه اجرایی قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی

قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مشتمل بر 8 ماده و 1 تبصره که در تاریخ 24/5/1385 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید، حاصل تلاش های مشترک و طاقت فرسای کارشناسان محترم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و کانون سردفتران و دفتریاران بوده که از اهداف اصلی آن می توان به "حذف استعلامات زاید در تنظیم اسناد" "رفع تکالیف بی شمار از دفاتر اسناد رسمی" "تنظیم و تنسیق روابط متقابل و سه جانبه دولت، مردم و دفاتر اسناد رسمی" "واگذاشتن وصول مطالبات عمومی به مراجع ذی ربط"، "ترغیب نمودن اشخاص به رسمی نمودن معاملات و اعمال حقوقی خویش" و در یک کلام ایجاد سهولت در تنظیم اسناد مراجعین به نحوی که خاطره تلخ عبور از پیچ و خم نظام اداری سنتی به منظور اخذ پاسخ استعلامات غیرضرور و بعضاً غیرمرتبط از اذهان متقاضیان ثبت سند زدوده شود، اشاره نمود. صعوبتی که باعث گریز اشخاص از دفاتر اسناد رسمی و رو آوردن به اسناد عادی و بعضاً اسناد وکالت و نتیجتاً درگیری محاکم قضایی در حل اختلافات عدیده حاصل از این رویکرد گردیده بود.

تصویب قانون تسهیل تنظیم اسناد را شاید بتوان مرهمی بر زخم کهنه و قدیمی یکی از بخش های اقتصادی کشور نامید که از تاریخ اجرا، روحی تازه در کالبد بیمار آن دمیده شده است.

قانونگذار با التفاط به منشأ بیماری، بهبودی اوضاع را در آشتی اشخاص با دفاتر اسناد رسمی و ترغیب آنان به رسمی نمودن اسناد خود یافته و در این راستا با الزام ادارات و دوایر ذی ربط به پاسخگویی مراجعین ظرف مهلت های مقرر، برای اولین بار طعم شیرین بهره مندی از سند رسمی را بدون بوروکراسی اداری به مردم چشاند، گام نخست با توفیق قانونگذار در انجام رسالت خویش همراه شد، مراجعین به دفاتر اسناد رسمی افزون و درآمدهای دولت نیز به نحو چشمگیری افزایش یافت. ضمن اینکه مراجع دولتی مورد خطاب قانونگذار با تجدیدنظر و اصلاح روش جاری خود، به اجرای صحیح قانون کمک شایانی نمودند. به منظور تکمیل چرخه مربوط به تنظیم اسناد رسمی، تدوین آیین نامه با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و وزارت دادگستری و تصویب هیئت وزیران پیش بینی گردید که آیین نامه مربوطه با تأخیر بیش از یک سال از مهلت مقرر، تصویب و در تاریخ 5/1/1387 در روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران درج و از تاریخ 20/1/1387 لازم الاجرا گردید.

مطابق ماده 9 آیین نامه اجرایی (قبل از اصلاح) "هرگونه انتقال بلاعوض اراضی و اعیان به نفع دولت و شهرداری ها و نیز تنظیم اسنادی که موجب تغییر مالکیت عین نمی گردد از قبیل اجاره، رهن و تقسیم نامه (غیر از حبس) از پرداخت عوارض و اخذ هرگونه گواهی و اعلام نظر به استثنای پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک معاف می باشد، لکن دفاتر اسناد رسمی مکلفند نشانی محل وقوع ملک را طبق اظهار متعاملین در سند تنظیمی قید نموده و حداکثر تا پایان ماه بعد تصویر سند تنظیمی را حسب مورد به اداره امور مالیاتی یا اداره تأمین اجتماعی شهر مربوط ارسال نمایند".

این ماده آیین نامه دارای موضوعات سه گانه ای است که قسمت نخست آن به دلیل محدود نمودن دایره شمول قانون و دو مورد دیگر به لحاظ ایجاد تکلیف فاقد مبنابا روح قانون و فلسفه وضع آن مغایرت دارد.

 

موضوع اول: تنظیم اسناد مربوط به انتقال بلاعوض اراضی و اعیان به نفع دولت و شهرداری ها

 

 این قسمت از آیین نامه ناظر به ماده 6 قانون می باشد که مطابق آن مطلق هرگونه انتقال بلاعوض به نفع دولت و شهرداری ها، از پرداخت عوارض و اخذ هرگونه گواهی به استثنای پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل، معاف گردیده است، لکن در زمان وضع آیین نامه با اضافه نمودن قید "اراضی و اعیان" حوزه شمول حکم قانون به "انتقال بلاعوض اراضی و اعیان" محدود گردید.

این محدودیت علاوه بر محروم کردن اشخاص به عنوان مصالحین و دولت و شهرداری ها به عنوان متصالحین، از امتیازات مورد اشاره (در غیر موارد انتقال عرصه و اعیان) از جمله انتقالات حقوق همچون حق ارتفاق، حق انتفاع، حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی و... دفاتر اسناد رسمی را با تکالیف زائد و تبعاً مسؤولیت های ناشی از عدم رعایت آن مواجه می نماید.

 

موضوع دوم: تنظیم اسنادی که موجب تغییر مالکیت عین نمی گردد

 

این بخش از آیین نامه بدواً با تعمیم مفاد قانون به تنظیم اسنادی به جز انتقالات اراضی و اعیان، مواردی از اسنادی را که موجب تغییر مالکیت عین نمی گردد به صورت تمثیلی، احصاء نموده است و نهایتاً پس از احصاء (اشاره به اجاره، رهن و تقسیم نامه) با صدور حکم کلی، ضمن معافیت تنظیم اسناد مربوطه از اخذ هرگونه گواهی، پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک را برای این امر الزامی دانسته است.

الزام دفاتر اسناد رسمی به اخذ پاسخ استعلام ثبت در تنظیم اسناد اجاره، از نادرترین تکالیفی است که بدون هیچ مبنا و توجیهی مقرر گردیده و قطعاً در وضع آن هدف غایی قانون تسهیل تنظیم اسناد لحاظ نگردیده است. این تکلیف باعث چالش جدی در روابط دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت اسناد و املاک گردید، تا جایی که برخی از مناطق ثبتی از ارائه پاسخ استعلام در این خصوص خودداری می نمایند. بعضی از همکاران نیز به منظور رهایی از این مخمصه، تکلیف مقرر را ناظر به اجاره های بیش از سه سال موضوع ماده 104 آیین نامه قانون ثبت املاک مصوب سال 1317 می دانند.

 

موضوع سوم: ارسال تصویر اسناد تنظیمی به مراجع ذی ربط

 

حسن ختام ماده 9 آیین نامه، تکلیف دفاتر اسناد رسمی به ارسال تصویر سند تنظیمی (انتقال بلاعوض اراضی و اعیان به نفع دولت و شهرداری ها، اجاره، رهن، تقسیم نامه و...) ظرف مهلت مقرر به اداره امور مالیاتی یا اداره تأمین اجتماعی شهر مربوط می باشد.

تکلیف موضوع این قسمت از ماده آیین نامه نیز به دلیل فقدان مبنای قانونی، باعث تحمیل هزینه های اضافی به دفاتر اسناد رسمی و آشفتگی در ادارات دارایی و تأمین اجتماعی گردید، زیرا تعیین حوزه صالح (صلاحیت محلی) از ادارات دارایی و شعب تأمین اجتماعی به منظور ارسال تصویر اسناد تنظیمی ناممکن است. به ویژه زمانی که تنظیم اسناد مربوط به املاک خارج از حوزه دفاتر و یا کلان شهرها باشد که در این صورت، امکان وصول مدارک ارسالی دفاتر توسط ادارات به مراتب ضعیف تر می شود. اگر براین وضعیت، لزوم تجدید برخی از مراسلات و افزایش هزینه های پستی را اضافه کنیم، زیان ناشی از این تصمیم بهتر مشخص خواهد گردید.

 

اعتراض مخاطبین اصلی ماده 9 آیین نامه (دفاتر اسناد رسمی) و سایر مجریان و همچنین اشخاص ذی نفع به مغایرت احکام و تکالیف سه گانه مذکور با قانون تسهیل تنظیم اسناد، واضعین آیین نامه را بر آن داشت تا با رجعت به اصل قانون، ضمن حذف تکالیف زائد، نسبت به اصلاح آیین نامه اجرایی اقدام نمایند. به همین منظور وزیران عضو کمیسیون لوایح در جلسه مورخ 3/9/1387 بنا به پیشنهاد شماره 58969 مورخ 20/4/1387 وزارت امور اقتصادی و دارایی و به استناد ماده 7 قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی و با رعایت تصویب نامه شماره 164082/ت373 هـ مورخ 10/10/1386 تصویب نمودند. ماده 9 آیین نامه اجرایی قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی موضوع تصویب نامه شماره 212962/ت 37899 ک مورخ 27/12/1386 به شرح زیر اصلاح می گردد: ماده 9 ـ هرگونه انتقال بلاعوض به نفع دولت و شهرداری ها از پرداخت عوارض و اخذ هرگونه گواهی به استثنای پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل معاف می باشد.

 

ضمن تقدیر از تمام منتقدین و کسانی که با اعلام مراتب مغایرت مفاد ماده 9 آیین نامه سابق با قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، راه را برای اصلاح آن هموار کرده و همچنین وزیران محترم عضو کمیسیون لوایح که با پذیرش نقایص موجود، ضمن تقویت روح حاکم بر قانون (تسهیل در تنظیم تمامی اسناد و از تمام جهات) مبادرت به تصویب ماده 9 اصلاحی نمودند، به نظر می آید زین پس:

 

الف ـ هرگونه انتقال بلاعوض به نفع دولت و شهرداری ها اعم از اینکه راجع به عین اراضی و املاک یا غیر آن باشد، مشمول معافیت اخذ هرگونه گواهی به استثناء پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد و املاک محل خواهد بود.

ب ـ اسناد اجاره اعم از اجاره املاک مسکونی، تجاری، اداری، خدماتی، صنعتی، زمین های کشاورزی و زراعی و... (به استثناء اجاره زاید بر سه سال) بدون اخذ هرگونه گواهی تنظیم خواهد گردید.

مستند این نظریه، رأی وحدت رویه شماره 17524/43 ـ و ـ ر مورخ 1/7/85 کانون سردفتران و دفتریاران ("در خصوص تنظیم اسناد اجاره تکلیفی جهت اخذ هرگونه گواهی وجود ندارد") می باشد که ضمن رفع هرگونه تکلیف از دفاتر اسناد رسمی، تحمیل آن بر مراجعین را نیز نفی نموده است.

ج ـ تنظیم اسناد مربوط به صلح حقوق تابع قواعد تنظیم اسناد اجاره است.

قائلین دیدگاهی که مبنای تجویز تنظیم اسناد مربوط به صلح حقوق، بدون اخذ هرگونه گواهی را قسمت دوم ماده 9 آیین نامه سابق (و نیز تنظیم اسنادی که موجب تغییر مالکیت عین نمی گردد) می داند، حذف این بخش در ماده 9 اصلاحی را دلیل ارجاع به ضوابط و مقررات سابق بر تصویب قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی دانسته و لهذا تنظیم چنین اسنادی را بدون اخذ گواهی های مربوطه ممنوع فرض خواهد نمود.

با کمی تأمل در مقررات جاری می توان به بطلان چنین نظریه ای استدلال نمود، زیرا اولاً مبنای این اجازه، اطلاق مواد اول و هشتم قانون می باشد نه آیین نامه.

ثانیاً مطابق بند ج ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد، تعهد انتقال گیرنده به پرداخت بدهی های احتمالی می تواند مجوز تنظیم سند عین اراضی و املاک بدون اخذ گواهی از ادارات دارایی و تأمین اجتماعی باشد که در صورت اعتقاد به عدم تسری حکم اخیر به انتقالات منافع و حقوق، ضمن بی اثر کردن قانون، ترجیح انتقالات اعیان بدون اخذ گواهی که از جایگاه به مراتب مهم تری برخوردار است، بر انتقالات منافع و حقوق از نوع ترجیح بلامرجح و مردود می باشد.

ثالثاً با الغاء تکلیف موضوع ماده 187 قانون مالیات های مستقیم طبق بند "و" رأی وحدت رویه شماره 17524/43 ـ و ـ ر مورخ 1/7/1385 کانون سردفتران و دفتریاران، تبعاً تکلیف موضوع فصل اول از باب سوم همان قانون (مالیات بر درآمد املاک)لغو گردیده و نتیجتاً تنظیم سند انتقال حقوق بدون اخذ گواهی دارایی بلامانع می باشد.

ضمناً متذکر می گردد در صورتی که مراتب بازداشت حقوق از جمله سرقفلی توسط واحدهای ثبتی به دفاتر اسناد رسمی حوزه اعلام می گردد، در تنظیم این گونه اسناد ضرورتی به اخذ پاسخ استعلام از ادارات ثبت اسناد و املاک نیز نمی باشد.

د ـ تنظیم اسناد رهنی و تقسیم نامه از اخذ هرگونه گواهی به استثناء پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد و املاک محل معاف می باشد.

صرف نظر از وجود حکم صریح در این مورد (رأی شماره 17524/43 ـ و ـ ر مورخ 1/7/1385 کانون سردفتران و دفتریاران "به جز اخذ پاسخ استعلام از ادارات ثبت محل ـ با توجه به قسمت اول ماده "1" قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب 24/5/1385 ـ برای اسناد رهنی و تقسیم نامه و وقف ضروری نمی باشد) دیوان عدالت اداری طبق دادنامه های شماره 4 و 5 مورخ 19/1/1386 به ترتیب تنظیم اسناد رهنی غیرتصرفی و تقسیم نامه را از شمول تکلیف مقررات مالیاتی خارج دانسته و در حال حاضر به لحاظ وجود دو فقره رأی وحدت رویه دیوان عدالت اداری که در حکم قانون می باشد، تنظیم اسناد رهنی و تقسیم نامه بدون اخذ گواهی مالیاتی بلامانع است.

هـ ـ رفع تکلیف مربوط به ارسال تصویر اسناد تنظیمی به ادارات دارایی و تأمین اجتماعی

 

" محمد عظیمیان "

تكاليف دفاتر اسناد رسمي در قانون اصلاح قانون ماليات هاي مستقيم

قانون مالياتهاي مستقيم مصوب 1366 و اصلاحي آن مصوب 1394 در سه فصل براي دفاتر اسناد رسمي تكاليفي مقرر كرده است:

1- فصل چهارم از باب دوم (ماليات بر ارث)

2- فصل اول از باب سوم (ماليات بر درآمد املاك)

3- فصل ششم از باب سوم (ماليات بر درآمد اتفاقي)

 

 مبناي تكاليف دفاتر اسناد رسمي

مبناي قانوني تكليف سردفتر در اخذ گواهي ماليات بر ارث قبلاً ماده 35 قانون مالياتهاي مستقيم بوده كه در قانون اصلاحي با حذف ماده 35، در بند 3 ماده 34 تنظيم تقسيم نامه يا هر نوع معامله وراث راجع به ما ترك مستلزم اخذ گواهي ماليات بر ارث اعلام گرديده است.

 مبناي قانوني تكليف سردفتر در فصول اول و ششم باب سوم مواد 52 تا 80 (اجاره، رهن، انتقالات قطعي املاك و فسخ و اقاله) و مواد 119 تا 128 (انتقالات بلاعوض، معاملات محاباتي، صلح و هبه و صلح با شرط عمومي) همان است كه در قانون مالياتهاي مستقيم مصوب 1366 وجود داشته است.

 تغييرات اساسي قانون سابق و قانون اصلاحي

اولين تغيير و شايد بتوان اساسي ترين تغيير را در تصويب ماده 282 اصلاحي بيان داشت. مطابق بند 4 ماده قانوني مرقوم از تاريخ لازم الاجرا شدن اين قانون، استثناء بند ج ماده يك و ماده 6 قانون تسهيل تنظيم اسناد در دفاتر اسناد رسمي لغو ميگردد.

مطابق اين ماده قانوني از تاريخ لازم الاجرا شدن قانون، در تنظيم اسناد مربوط به معاملات و نقل و انتقال عين اراضي و املاك، پرداخت ماليات نقل وانتقال الزامي است و تنظيم سند بدون پرداخت ماليات نقل وانتقال و با تعهد پرداخت توسط خريدار صحيح نيست و ضمناً هرگونه انتقال بلاعوض املاك به نفع دولت و شهرداري ها (ماده 6 قانون تسهيل تنظيم اسناد در دفاتر اسناد رسمي) نيز مستلزم اخذ گواهي از اداره دارايي و پرداخت ماليات متعلقه است.

 ضمناً در بند 4 ماده 282 تاريخ تصويب قانون تسهيل تنظيم اسناد سال 1386 قيد گرديده كه تاريخ صحيح آن 1385 بوده و تاريخ تصويب آيين نامه قانون 1386 ميباشد.

  در پاسخ به اين سوال كه آيا تغييرات ديگري هم در اصلاح قانون صورت پذيرفته است؟ بايد گفت:

در ماده 187 قانون سابق كه اساس تكليف دفاتر اسناد رسمي است، دو تغيير عمده حادث شده است. اول اينكه براي اولين بار دفاتر اسناد رسمي مكلف شده اند، ظرف يكماه از تاريخ تنظيم اسناد وكالت بلاعزل نسبت به اموال منقول و غيرمنقول و حقوق مالي، نسبت به ارسال نسخه اي از سند تنظيمي به سازمان امور مالياتي اقدام نمايند. هرچند در تبصره 3 الحاقي به ماده 187 قانون مالياتهاي مستقيم، وكالت فروش تصريحاً مورد اشاره قرار نگرفته است ولي با توجه به فلسفه وضع تبصره و عبارات مندرج در آن بايد اذعان داشت كه ارسال نسخه اي از وكالت بلاعزل فروش اموال به سازمان امور مالياتي الزامي است و در صورتي كه وكالت تنظيمي مربوط به فروش اموال بوده ولي بالاعزل نباشد يا بلاعزل بوده ولي ناظر به فروش نيست، ارسال نسخه اي از وكالتنامه ضروري نمي باشد.

 دوم اينكه در تبصره 4 الحاقي ضمن تكليف سازمانهاي امور مالياتي، ثبت اسناد واملاك كشور به ايجاد ارتباط بين سامانه هاي دو سازمان ظرف مدت يكسان جهت فراهم شدن امكان محاسبه ماليات نقل وانتقال املاك، مقرر گرديده كه پس از اجراي مفاد اين ماده ثبت نقل وانتقال اموال و دارايي هاي منقول و غيرمنقول كه بموجب اين قانون براي آنها ماليات وضع شده است، قبل از پرداخت بدهي مالياتي قطعي مورد انتقال ممنوع است.

 اين تكليف نيز ارتباط مستقيم با مواد 281و 282 اصلاحي يا به عبارتي لغو بند ج ماده يك قانون تسهيل تنظيم اسناد در دفاتر اسناد رسمي دارد كه ضمناً شبهه قوي درخصوص تاريخ اجراي اين تبصره و تبعاً ضرورت پرداخت ماليات نقل و انتقال قبل از تنظيم سند بوجود آورده است.

 در توضيح اين ابهام كه؛ چه شبهه اي در اين خصوص ايجاد شده است و آيا كانون در جهت رفع شبهه اقدامي انجام داده است يا خير؟ بايد عنوان كرد:

  اولاً تاريخ اجراي قانون در بندهاي مختلف اصلاحيه 1/1/1395 قيد گرديده است، ثانياً در ماده 281 قانون نيز ضمن تصريح به تاريخ ابتداي سال 1395 به عنوان تاريخ اجراي قانون، مواردي كه در همين قانون، ترتيب ديگري براي آن مقرر شده است، استثنا گرديده است. به عبارت ديگر اصولاً تاريخ اجراي قانون 1/1/95 مي‌باشد مگر مواردي كه ترتيب ديگري براي اجرا مقرر گرديده باشد و ظاهراً همين تبصره 4 ماده 187 خود به عنوان استثنا قابل ملاحظه و بررسي است، چرا كه در تبصره مرقوم، پس از اجراي مفاد آن (ايجاد ارتباط بين سامانه ثبت آني و سازمان امورمالياتي جهت محاسبه و پرداخت ماليات نقل و انتقال ظرف يكسال) تنظيم سند بدون پرداخت ماليات ممنوع گرديده است كه مفهوم مخالف آن بلامانع بودن تنظيم سند بدون پرداخت ماليات نقل وانتقال  قبل از اجرايي شدن تبصره الحاقي (تعهد خريدار به پرداخت ماليات نقل وانتقال يا بدهي احتمالي موضوع بند ج ماده يك قانون تسهيل تنظيم اسناد) ميباشد. در اين خصوص مراتب از اداره حقوقي قوه قضائيه استعلام گرديده كه تاكنون پاسخي  واصل نشده است، ولي پيشنهاد ميگردد تا اعلام نظر مراجع ذيصلاح و نظر به بند 4 ماده 282 قانون، دفاتر اسناد رسمي بدون وجود مفاصاحساب مالياتي نسبت به تنظيم سند انتقال عين اراضي و املاك اقدام ننمائيد.

 سوال مي شود كه آيا در اصلاح قانون، كل بند ج ماده 1 قانون تسهيل تنظيم اسناد ملقي گرديده است؟

 در اين خصوص نيز بايد گفت خير. با اين توضيح كه: مطابق صريح ماده 282 احكام مالياتي برخي از قوانين از جمله استثناي بند ج ماده يك قانون تسهيل تنظيم اسناد در دفاتر اسناد رسمي  لغو گرديده است و در نتيجه موضوع تعهد خريدار به پرداخت بدهي احتمالي ملك به سازمان تأمين اجتماعي به قوت و اعتبار خود باقيست. همچنين تكليف مندرج در تبصره ماده يك قانون تسهيل تنظيم اسناد ناظر به ارسال پاسخ استعلام دفاتر اسناد رسمي ظرف 20 روز از تاريخ وصول توسط سازمان امورمالياتي و ساير ادارات و مراجع ذيربط نيز منتفي نگرديده است.

 آيا قانون جديد در مورد اسناد اجاره و رهن تكليف خاصي مقرر كرده است؟

 براي پاسخ به اين سؤال بايد نيم نگاهي به تحولات قانونگذار در اين حوزه داشت. تا قبل از تصويب قانون تسهيل تنظيم اسناد در دفاتر اسناد رسمي مبناي تكليف دفاتر اسناد رسمي در قانون مالياتهاي مستقيم، ماده 187 قانون بود كه بطور كلي در تنظيم اسناد اجاره و رهن (اعم از تصرف و غير تصرف) تقسيم نامه با دستورالعمل ها بخشنامه هاي سازمان امور مالياتي استعلام از مرجع مذكور را ضروري نموده بود.

 با تصويب قانون تسهيل تنظيم اسناد دردفاتر اسناد رسمي (1385) تكليف استعلام محدود به انتقال عين اراضي و املاك گرديد و انتقال منافع (اجاره) و ساير معاملات از قبيل رهن و تقسيم از شمول قانون خارج و در اصل ماده 187 قانون در قسمت هاي مغاير، نسخ و در قسمتي تخصيص خورده است. قطع نظر از صدور آراء هيأت عمومي ديوان عدالت اداري به شماره هاي 4 و5 – 19/1/86 مبني بر عدم ضرورت اخذ گواهي مالياتي در تنظيم اسناد رهن غير تصرفي وتقسيم نامه، با توجه به مواد 1 و8 قانون تسهيل تنظيم اسناد، تكليف ماده 187 قانون مالياتهاي مستقيم درمورد اسناد اجاره، رهن، تقسيم نامه و ساير اسنادي كه ناظر به انتقال عين اراضي و املاك نيست ملغي شده است (ماده 9 آيين نامه اجرايي و آراء وحدت رويه كانون سردفتران ودفترياران نيز قابل توجه است و در سال 1394 با اصلاح قانون مالياتهاي مستقيم و الحاق دو تبصره به ماده 187 قانون، نميتوان به بقاي تكليف مندرج در ماده 187 قبل از تصويب قانون تسهيل تنظيم اسناد اظهار نظر نمود چراكه قبلاً ماده 187 دچار تغيير عمده گرديده و في الحال دو تبصره به ماده قانوني اصلاح شده (لغو قسمت هاي مغاير قانون تسهيل تنظيم اسناد) اضافه شده است و دليلي نيز بر ابقاي ماده 187 سابق وجود  ندارد، بنابراين كمافي السابق تكليفي به استعلام در تنظيم اسناد اجاره، رهن و تقسيم نامه نيست. ضمناً قسمت اخير تبصره 4 الحاقي به ماده 187 قانون كه تنظيم سند انتقال اموال را بدون پرداخت ماليات نقل و انتقال منع كرده است به اين ديدگاه و برداشت كمك مي‌كنند.

" محمد عظیمیان "

آئین نامه اجرایی قانون جامع حد نگار ( کاداستر ) کشور

ماده 1- اصطلاحات مذکور در این آئین نامه در معانی مشروح زیر به کار می رود .

1-    قانون : قانون جامع حد نگار ( کاداستر ) مصوب 4/12/1393 مجلس شورای اسلامی .

2-    سازمان : سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

3-    واحد ثبتی : اداره ثبت اسناد و املاک .

4-    شبکه جامع : شبکه کشوری شامل ایستگاههای ثابت و گیرنده های متحرک و سایر زیرساختهای ارتباطات الکترونیک مرتبط به منظور تعیین حدود املاک براساس مختصات جهانی با استفاده از امواج ماهواره ای

5-    بانک املاک : سامانه اطلاعاتی یکپارچه حاوی اطلاعات ملک ، مالک ، محدودیت ها و موانع مربوط به املاک و اراضی که سابقه ثبت در دفتر املاک دارند .

ماده 2- سازمان موظف در راستای تحدید حدود و تثبیت موقعیت املاک در نظام جامع اطلاعات و املاک حد نگار کشور ، نسبت به ایجاد شبکه جامع جهت تحدید حدود املاک ، تحت سیستم کاداستر اقدام نماید .

ماده 3- سازمان مکلف است نسبت به تعیین شناسه ( کد ) انحصاری ملک شامل ( مختصات جغرافیایی ) ، و حسب مورد شماره منطقه ( زون ) ، شماره بلوک ، شماره طبقه و سمت برای کلیه املاک اقدام نماید .

ماده 4 – سازمان مکلف است در اجرای تکالیف مندرج در ماده 5 قانون مبنی بر انجام عملیات ثبت آنی و
 الکترونیک ، تغییرات ، انتقالات ، تعهدات ، معاملات وعملیات ثبتی نظیر درخواست ثبت ، تحدید حدود ، تفکیک ، افراز ، تجمیع ، اصلاح واستعلامات وغیره ، نسبت به تهیه نرم افزارها وزیرساختهای فنی لازم به منظور ایجاد نظام جامع اقدام نماید.

ماده 5 – سازمان مکلف است دفاتر موضوع قانون ثبت اسنادواملاک ودفاتراسنادرسمی ومقررات مرتبط به آنها از قبیل دفاتر املاک ، دفاتراسنادرسمی ، دفاتر ثبت ازدواج وطلاق ودفاتر اجرای اسنادرسمی را با تهیه نرم افزار لازم به صورت الکترونیک به نحوی ساماندهی نماید که صحت ، تمامیت ، اعتبار وانکار ناپذیری آنها تامین شده باشد . اطلاعات دفاتر الکترونیک جایگزین دفاتر دست نویس می گردد و دارای اعتبار قانونی خواهد بود .

ماده 6 – سازمان موظف است دراجرای ماده 7 قانون ، به تدریج دفتر املاک الکترونیک را در کلیه واحدهای ثبتی مستقر نماید .

با اجرای این امر دفتر املاک الکترونیک جایگزین دفاتر املاک دست نویس گردیده واطلاعات دفتر مذکور مبنای تشخیص مالکیت خواهد بود واصلاح اقلام اطلاعاتی این دفاتر مطابق مقررات قانون ثبت می باشد .

تبصره 1 – از تمامی صفحات دفاتر املاک دست نویس موجود باید عکس برداری شود وبه صورت فایل الکترونیک ذخیره واطلاعات آنها در بانک املاک ، داده آمایی شود .

 تبصره 2 – با شروع فعالیت دفتر املاک الکترونیک در هر واحد ثبتی ، ورود اطلاعات جدید در دفتر املاک دست نویس وحذف واضافه این دفاتر ممنوع خواهد بود .

تبصره 3 – با ایجاد دفتر املاک الکترونیک ، اطلاعات پیش نویس سند مالکیت ملک که به تایید رییس واحد ثبتی رسیده و یا اطلاعات خلاصه معامله ملک که در دفتر اسنادرسمی به ثبت رسیده ، در دفتر املاک الکترونیک ثبت و با اخذ شناسه یکتا منجر به صدور سند مالکیت خواهد شد .

تبصره 4 – ثبت هرگونه اطلاعات به دفاتر املاک الکترونیک با امضا الکترونیک مسئول مربوط امکان پذیر خواهد بود.

تبصره 5 – نسخه های چاپی اسناد مالکیت حدنگار صادر شده موضوع تبصره 2 ماده 7 قانون در واحدهای ثبتی نگهداری و سپس به صورت مجلدات بایگانی خواهد شد .

ماده 7 – واحدهای ثبتی مکلفند قبل از صدور پاسخ استعلام مراجع قانونی بدواً اطلاعات بانک املاک را تکمیل و به روز رسانی نموده ، سپس مبادرت به صدور پاسخ استعلام نمایند .

ماده 8 – سازمان مکلف است پس از حصول اطمینان از صحت کارکرد سامانه های الکترونیک نظام جامع با برنامه ریزی دقیق و اطلاع رسانی از طریق جراید و رسانه ها ، عملیات تعویض اسناد مالکیت دفترچه ای را پیگیری نماید به نحوی که طی مهلت مقرر در قانون کلیه اسناد مالکیت دفتر چه ای به اسناد حد نگار تبدیل گردد.

تبصره 1 – چگونگی دریافت اسناد مالکیت دفترچه ای و تبدیل آنها به اسناد مالکیت حدنگار به موجب شیوه نامه ای است که توسط سازمان تهیه و ابلاغ خواهد شد .

تبصره 2 – از تاریخ تصویب این آیین نامه صدور سند مالکیت دفترچه ای ممنوع است .

ماده 9 – واحدهای ثبتی موظفند نقشه های رقومی تفکیکی ارائه شده از سوی متقاضی که به تایید سازمان رسیده است را مستند صورتجلسه تفکیکی قرار داده و پس از تطبیق عرصه ملک با سند مالکیت و پایانکار ساختمانی و جانمایی و تثبیت موقعیت نقشه تفکیکی در سامانه کاداستر اقدام به تفکیک ملک نمایند .

تبصره 1 – پایانکار ساختمانی صادره مستند به نقشه تفکیکی نظام مهندسی ساختمان و یا مراجع مورد تایید سازمان مبنای تفکیک و صدور سند مالکیت قرار خواهد گرفت .

تبصره 2 – صرفاً در مواردی که نقشه ارائه شده با سامانه کاداستر مطابقت ندارد با دستور رئیس واحد ثبتی از محل ملک بازدید به عمل خواهد آمد . در صورت عدم تطابق ، اقدام مقتضی معمول می شود .

تبصره 3 – سازمان با ایجاد تمهیدات لازم زمینه برون سپاری تهیه نقشه های مربوط به درخواست ثبت ، افراز، تجمیع، اصلاح و تعیین باقیمانده به نقشه برداران ذیصلاح را فراهم خواهد نمود .

ماده 10 – سازمان مکلف است با ایجاد زیر ساخت ارتباطی لازم ، کلیه دفترخانه های اسناد رسمی و دفترخانه های ازدواج و طلاق را به سامانه های متمرکز سازمان متصل نماید به نحوی که هر گونه خدمات ثبتی به صورت هم زمان در دفاتر الکترونیک متمرکز ، ثبت گردد.

ماده 11 – کلیه عقود و معاملات و سایر اقدامات که در دفترخانه اسناد رسمی و دفترخانه ازدواج و طلاق واقع می شود باید حسب مورد در دفتر الکترونیک ثبت اسناد رسمی و دفتر الکترونیک ثبت وقایع ازدواج و طلاق به صورت بر خط ثبت و ذخیره سازی شود .

تبصره 1 – جهت تمامیت ، اعتبار و انکار ناپذیری سند ، ارتباط سردفتران و دفتریاران به سامانه و اقدامات قانونی آنها جهت انجام امور ثبتی از طریق امضاء الکترونیک خواهد بود .

تبصره 2 – اثر انگشت دیجیتال اطراف سند حضور در محل دفتر خانه اخذ و به انضمام امضاءالکترونیک سردفتر و دفتریار مستقلاً به هر سند ملحق و جهت تطبیق در مراجعات بعدی در سامانه های متمرکز سازمان ذخیره خواهد شد .

تبصره 3- در کلیه دفاتر الکترونیک مذکور باید امکان اخذ دیجیتال اثر انگشت سایر افراد از قبیل مترجم ، متعهد و معرف و الحاق آن به اسناد مربوط فراهم گردد.

تبصره 4 – در اجرای تبصره 1 ماده 7 قانون ، دفاتر اسنادرسمی مکلفند از کلیه اسنادی که در سامانه الکترونیک سازمان تنظیم می شود نسخه چاپی تهیه شده حاوی امضاء شخص یا اشخاص ذیربط را به عنوان پشتیبان در دفترخانه نگهداری و سپس به صورت مجلدات بایگانی کنند.

ماده 12- کلیه خدمات ثبتی که توسط دفترخانه ها ارائه می شود باید با شماره ترتیب یکتا در دفتر الکترونیک متمرکز به گونه ای ثبت گردد که هر دفترخانه اسنادرسمی و ازدواج و طلاق بتواند به اطلاعات ثبت شده از اسناد خود دسترسی داشته باشد . همچنین ، نسخه الکترونیک و غیرقابل تغییر کلیه اسناد و خدمات تبعی از طریق سامانه در اختیار سردفتر جهت بایگانی قرار می گیرد .

ماده 13- دفتر الکترونیک گواهی امضاء به صورت متمرکز در سامانه مربوط ایجاد می شود و کلیه دفاتر اسنادرسمی تصویر الکترونیک امضاء یا اثر انگشت متقاضی را در آن ثبت و تائید می نمایند . به هر گواهی امضاء شماره ترتيب يكتا توسط سامانه ثبت الكترونيك اسناد اختصاص يافته و سردفتر مكلف است آنرا بر روي برگ گواهي شده درج نموده و پس از مهر و امضاء، تصوير آنرا در دفتر خانه بايگاني نمايد.

ماده 14 – دفاتر اسناد رسمی مکلفند کلیه خدمات و هزینه های مربوط به آن را در سامانه مرکزی به ثبت رسانیده و سامانه قابلیت کنترل و گزارش گیری عملکرد درآمدی را در قالب دفاتر الکترونیک خواهد داشت. سازمان امکان محاسبه و ثبت هزینه های مربوط و ثبت کلیه خدمات ثبتی که در دفترخانه ارائه می شود را به نحو الکترونیک در سامانه های متمرکز سازمان فراهم خواهد نمود.

ماده 15- سازمان مكلف است به منظور ثبت تأسيس و انواع اشخاص حقوقي وتغییرات آن، دفاتر الكترونيك مربوط را در سامانه مرکزی ايجاد و امکان بهره برداری برخط از آنها را برای ادارات ثبت و اداره کل ثبت شرکتها و موسسات غیرتجاری فراهم نماید

تبصره- اسناد ثبت تأسيس و ثبت تغييرات انواع اشخاص حقوقي با بهره گيري از ظرفيتهاي اخذ اثر انگشت دیجیتالی یا امضاء الكترونيك تنظیم و در دفتر الكترونيكي ثبت و در سامانه های متمرکز سازمان ذخیره سازی خواهد شد.

ماده 16- سازمان مکلف است برای جایگزینی دفاتر جاری دست نویس مورد بهره برداری در مرکز مالکیت معنوی سازمان، دفاتر الکترونیک مستقل را متناسب با اطلاعاتی که طبق مقررات باید در دفتر ثبت شوند در زیر مجموعه مرکز داده های سازمان ثبت اسناد و املاک ایجاد کنند، به نحوی که صحت و تمامیت، اعتبار و انکارناپذیری آنها تامین شود.

ماده 17- ثبت مالکیت هریک از تقاضاهای مربوط به مرکز مالکیت معنوی باید با الحاق اثر انگشت دیجیتال یا امضاء الکترونیک ذینفع انجام شود.

ماده 18- سازمان با توجه به تکالیف قانونی مربوط ، کلیه دفاتر دست نویس مورد بهره برداری در واحدهای ثبتی ،دفترخانه های اسناد رسمی ، دفترخانه های ازدواج و طلاق ، ادارات اجرای اسناد رسمی و همچنین ادارات ثبت شرکتها و موسسات غیرتجاری و مرکز مالکیت معنوی سازمان را به تدریج و با رعایت مهلت مقرر در قانون به دفاتر الکترونیک تبدیل خواهد نمود.

ماده 19- در اجرای ماده 17قانون، کلیه درآمدهای ناشی از انجام تکالیف مقرر در مواد 5 ، 11 و 15  قانون از جمله تغییرات ،انتقالات ،تعهدات ،معاملات، اعم از قطعی ،شرطی و معاملات دیگر و نیز تجمیع ، افراز ،تفکیک ،اصلاحات و غیره و همچنین پاسخ به استعلامات ثبتی و صدور و یا تعویض اسناد مالکیت حد نگار و فروش نقشه های حدنگار که صددر صد آن با ایجاد ردیف خاص به سازمان اختصاص داده شده است، جهت تامین هزینه های جاری و عمرانی مربوط به اجرای این قانون از جمله ایجاد زیرساختهای لازم ،ایجاد شبکه تحدید حدود ملی کاداستر، تامین عکس و نقشه ،تهیه سخت افزار و نرم افزارها و خدمات قراردادی مورد نیاز جهت ایجاد نظام جامع اطلاعات املاک و حد نگار (کاداستر)کشور و ایجاد دفاتر الکترونیک و سایر هزینه های مورد نیاز اجرای این قانون هزینه می گردد.

این آئین نامه در 19 ماده و 15 تبصره در تاریخ 22/1/95 به تصویب رئیس قوه قضاییه رسید.

ثمن مبیع

ثمن بیع، ابراء ذمه بایع از دین بوده اکنون فسخ بیع ایجاد شده دین ابراء شده بعنوان ثمن چه حکمی دارد؟ (ثمن ابراء ذمه است و قرار است این معامله فسخ بشود آن دین ابراء شده چه حکمی دارد )

✍✍شش دیدگاه های مختلف ✍✍

1-  ابراء یک عمل حقوقی ایقاع است وقتی انجام میشود عمل انتقال منتفی می شود ما نمی توانیم آن را برگردانیم به عمل سابق مگر اینکه یک توافق جدیدی صورت بگیرد و نه اینکه به حالت سابق باز گردانیم و ابراء از موارد سقوط دین است و ذمه مشمول نمی شود.

2-  در اینکه آیا ابراء ذمه دین است یا این عقد به صورت بیع صحیح است تردید وجود دارد که بیع صورت گرفته باشد و دین نیست و یک عقدی ایجاد شده و یک شرط در آن وجود دارد و یک مشروط له و وقتی عقد را از بین میبریم شرط نیز از بین می رود و تردید وجود دارد میتوان بیعی ایجاد کرد که عوض آن ابراء ذمه باشد که در جایی دیگر صورت گرفته است. میتوان گفت این معامله یک صلح است در قبال ابراء ذمه ای که در جایی دیگر واقع شده است.

3-  اصولا این عقد بیع است یا شرط است. میتوان گفت در قالب شرط نبوده است ولی در ماده 338 قانون مدنی تعریف شده است تملیک عین به عوض معلوم این عوض را باید روشن کرد که نمی شود بیعی را واقع کرد که چیزی در گذشته و دینی وجود داشته است حال تملیک عین است به عوض این عوض وجه نقد است یا کالا در تعاریف حقوقی عوض را معامله کالا به کالا محسوب میکردند و در حال حاضر بیع معمولا وجه رایج است و کسی هم مخالف این امر نیست که اگر در عوض کالایی داده شود این عین نیست بلکه قصد و انشاء و اراده طرفین ملاک است که قصد و اراده طرفین عقد بیع بوده است .حال اگر ما بپذیریم یه ثمنی یا یک پولی یا یک دینی بر ذمه فروشنده وجود دارد میتوان گفت ثمن معامله وجهی است که حال میخواهم ابراء نمایم. در قسمت فسخ معامله ماده 269 دلایل سقوط تعهدات را اعلام می نماید و ابراء ایقاع است و به محض سقوط تعهد از بین می رود اما میتوان گفت دائن می تواند هر گاه که بخواهد مدیون خود را مبری نماید و نتیجه این ابراء سقوط تعهد و سقوط بیع است اما اگر ثمن معامله ای صورت گرفت چه کنیم. یکی از آثار مهم فسخ این است که همه چیز به حالت عادی باز می گردد به چه مجوزی می توان گفت که ثمن بر نمی گردد صرف آن که در آن قسمت ابراء دلیل سقوط تعهد است.

4-  وجه تمایز عقد بیع و عقد معاوضه در این است که هر گاه در مقابل مبیع کالایی داده شود تعریف به معاوضه می شود ولی با پیدایش پول و وجه رایج عقد بیع در بین مردم اینگونه صورت پذیرفت که در مقابل مبیع ثمن وجه رایج پرداخت شود که بتوان نتیجه گرفت عقد بیعی صورت پذیرفته است.این معامله را نمی توان به عنوان بیع پذیرفت چرا که عقد بیع عقدی است تملیکی یعنی به محض ایجاب و قبول تملیک صورت میگیرد در اینجا در ماده 362 در بند سه و چهار قانون گذار به صراحت تشریح کرده است که بایع باید مبیع را تسلیم نماید چرا که مالکیت به محض ایجاب و قبول منتقل شده و خریدار باید ثمن معامله را پرداخت نماید در این سوال چه چیزی در زمان عقد انتقال پیدا می کند و این عقد در قالب شرط است و دینی که بر عهده شخص است باید ابراء شود تا مالکیت ثمن منتقل شود و حال با فرض اینکه در قالب عقد صلح درست باشد با ابراء ذمه بری می شود و دلیل برای انجام هر عملی لازم است در واقع ابراء صورت گرفته و دین ساقط شده و برای بازگشت آن باید یک اقدام حقوقی صورت پذیرد از آنجا که ابراء ذمه بعنوان عوض است با فسخ این معامله عوض باز نخواهد گشت.

5-  در فرض سوال باید تفکیک قائل شد بین بحث اثباتی و سقوطی و بین طریقت و موضوعیت ثمن مورد معامله موضوعیت ندارد بلکه طریقت دارد و میتواند هر چیزی باشد و بحث اثباتی و سقوطی که در حال اثبات اینکه ابراء واقع می شود درست است و بیع صحیح است. و اگر فسخ واقع شود ثمن باید برگشت داده شود.

6-  در فرض مالکیت نباید در بین آن عملی انجام شود در بحث کلی در معین یا باید مصداقش تولید بشود یا معین شود و تحویل شخص شود پس امکان داره یک عملی واسطه عمل دیگری شود تا مالکیت ایجاد شود این واسطه است که تردیدی ایجاد نمی کند پس میتواند مالی یا به صورت دین یا ابراء دین باشد عوض مالی قرار گیرد و این واسطه نمی تواند باعث خروج عقد شود پس ضمان معاوضی گردد پس با ابراء دین ساقط می گردد.

برگ سبز ناجا یا سند دفترخانه؛مساله این است

حال و روز نزاری که ریشه‌اش به یک اختلاف نه‌چندان قدیمی می‌رسد: اختلاف نیروی انتظامی و دفاتر اسناد رسمی؛دو نهاد رسمی و قانونی کشور که هر کدام خودشان را در صدور سند مالکیت خودرو، صاحب صلاحیت می‌دانند.

 به گزارش پايگاه اطلاع رساني كانون سردفتران و دفترياران به نقل از روزنامه جام جم، نتیجه این اختلاف، حالا کلاف سردرگمی است که دست و پای بسیاری از خریداران را بسته است و هر روز یک گره برگره‌های قبلی‌اش اضافه می‌شود.

 شاهد این ماجرا هم صف طویل خریدارانی است که بنا بر «اصل اختیاری بودن ثبت اسناد نقل و انتقال خودرو در دفاتر اسناد رسمی»، برگ سبز مالکیت راهنمایی و رانندگی را سند حساب کرده و بی‌خیال ثبت نقل و انتقالشان در دفاتر اسناد رسمی شده‌اند؛‌ ماجرا، اما به همین جا ختم نشده است.

 سند محضری دست از سر آنها برنداشته و بالاخره یکجا سر بزنگاه جلوی آنها را گرفته است. حالا آنها مانده‌اند و ثبتی که باید مدت‌ها پیش انجام می‌دادند، فروشنده‌ای که نیست و هزینه نقل و انتقال خودرویی که به صورت صعودی افزایش پیدا کرده و خودش بهانه‌ای برای اختلاف خریدار و فروشنده است.

 باب گله و نارضایتی از این اختلاف قانونی همین جا باز می‌شود؛ موج گله و نارضایتی، اما هر سال که می‌گذرد، بیشتر می‌شود.

 نشان به این نشان که در روزهای اخیر چند شهروند معترض در تماس با جام‌جم از مشکلات اعتماد بر برگ سبز و ثبت نشدن خرید و فروششان در یک دفتر اسناد رسمی گفته‌اند؛ خریدارانی که بین دفاتر کوچک و بزرگ اسناد رسمی و مراکز فک پلاک در چهار گوشه این کشور سرگردان مانده‌اند.

 خانم نصرتی یکی از آنهاست؛ شهروندی ساکن تهران حوالی شهران. او بعد از خرید خودرو از دلال، فک پلاک و گرفتن برگ سبز، تا دو سال بنا به مشکلات شخصی برای ثبت سند در محضر اقدام نکرده، اما موقع فروش همین خودرو، وقتی خریدارش از او بنچاق خواسته، مجبور شده راه رفته را برگردد و دنبال فروشنده‌ای بگردد که دلال به وکالت از او و با سند باز، ماشین را به او فروخته است؛ اتفاقی که باعث چند روز سردرگمی و ساعت‌ها کلافگی برای او شده است؛ روزهایی بوده که یک جمله کوتاه، پس زمینه تمام مکالمات او بوده است: این که برگ سبز، سند مالکیت خودرو شناخته نمی‌شود.

 آقای داوودی شهروند دیگری است اهل کرج؛ مشکلی را که به خاطر ثبت نشدن سندش در دفاتر اسناد رسمی گریبانگیرش شده از زبان خودش بخوانید: من با استناد به مصاحبه‌هایی که درباره اختیاری بودن ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی، از طرف مسئولان نیروی انتظامی در صداوسیما و روزنامه‌ها مطرح می‌شد، 18 ماه پیش اتومبیلی خریدم و هزینه آن را هم به طور کامل به فروشنده پرداختم و با توجه به این که بالای برگ سبز نیروی انتظامی نوشته شده است: شناسنامه مالکیت وسیله نقلیه، برای سند زدن به محضر نرفتیم، اما مدتی بعد، با بروز اولین مشکل قانونی، دادگاه مرا مالک خودرو ندانست و در حال حاضر مدت زیادی است که دنبال فروشنده‌ام می‌گردم تا در محضر حاضر شود و سند را به نام من بزند، اما به او دسترسی ندارم. حتی اگر او را پیدا کنم با توجه به این که تمام پول را پرداخته‌ام، نگرانم که در محضر حاضر نشود و سند را به نام من نزند.

 برگ سبز، سند رسمی نیست

باید به آنها حق بدهید،‌ خریدارانی که نمی‌دانند حرف کدام نهاد را مرجع قرار بدهند. آنها حالا بعد از مدت‌ها دوندگی به یک سوال ساده رسیده‌اند؛ این که قانون درباره مشکل آنها چه می‌گوید؟ برای این سوال ساده، اما جواب‌های متفاوتی وجود دارد، بسته به این که مقام پاسخگو در کدام نهاد روبه‌روی شما نشسته باشد.

 اگر سوال را از رئیس کانون سردفتران و دفتریاران قوه‌قضاییه بپرسید، یک جواب بیشتر ندارد: این که برگ سبز ناجا سند رسمی نیست و فقط برای تعویض پلاک کارایی دارد و برای هر گونه نقل و انتقال خودرو، سند باید در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود.این را محمدرضا دشتی اردکانی به ما می‌گوید. اردکانی تاکید می‌کند: براساس قانون مدنی، اسنادی سند رسمی هستند که در ادارات ثبت یا دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شوند و جز این، هیچ سندی رسمی به حساب نمی‌آید.

 رئیس کانون سردفتران و دفتریاران قوه قضاییه در ادامه از الکترونیکی شدن صد درصدی سیستم دفاتر اسناد رسمی خبر می‌دهد و می‌گوید: در حال حاضر، همه دفاتر اسناد رسمی در اقصی نقاط کشور، الکترونیکی شده‌اند و آمادگی دارند با راهنمایی و رانندگی لینک شوند، اما هنوز راهنمایی و رانندگی در این خصوص واکنشی نشان نداده است درحالی که این الکترونیکی شدن، قطعا کار مردم را راحت‌تر می‌کند و مخصوصا در حل این مشکل می‌تواند، موثر باشد.

 صدور سند به عهده ناجاست

حالا به چند خط بالاتر برگردید؛ به همان سوال که برای پاسخش اول سراغ رئیس کانون سردفتران و دفتریاران قوه قضاییه رفتیم. اگر همین سوال را از پلیس بپرسید، به جوابی کاملا متفاوت می‌رسید، مثل این که «پلیس راهور براساس قوانین جاری کشور، ارائه خدمات شماره گذاری، نقل و انتقالات و همچنین تعویض پلاک خودروها را برعهده دارد و براساس ماده 22 قانون، مسئولیت صدور سند مالکیت خودروها به عهده ناجاست.»این را احمد رستمی، معاون فنی مهندسی پلیس راهور ناجا می‌گوید.رستمی تاکید می‌کند: ما معتقدیم سند رسمی و کارت شناسایی وسیله نقلیه از سوی نیروی انتظامی صادر می‌شود و برگ سبز صادر شده سند مالکیت وسیله نقلیه محسوب می‌شود و مردم اجباری برای ثبت این سند در دفاتر اسناد رسمی ندارند و ثبت آن در دفتر اسناد رسمی هیچ منفعتی نداردو یک موازی کاری است و مردم نباید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.

 حل مشکل در برنامه ششم

هر چقدر جواب‌ها به همین سوال کوتاه و ساده مشخص است، تکلیف مردم نامشخص است؛ مردمی که نمی‌دانند بالاخره به اعتبار حرف کدام مسئول، نقل و انتقال خودروهایشان را انجام بدهند. خواسته آنها اما مشخص است: روشن شدن تکلیف. خواسته‌ای که به نظر می‌رسد با اجرایی شدن قانون برنامه ششم به سرانجام برسد. این خبر را میرهادی قره‌سید رومیانی، عضو کمیسیون حقوقی مجلس شورای اسلامی به ما می‌دهد.

 قره سید رومیانی می‌افزاید: درخصوص مالکیت خودرو مدتی است دو بحث اساسی وجود دارد؛ یکی این که ما برای خودرو هم مثل اراضی و سایر مایملک مردم، شان قائل شویم و ماده 22 قانون اساسی هم بر این نکته تاکید دارد و براساس آن، مرجع صدور تمام سندهای رسمی، سازمان ثبت اسناد کشور اعلام شده است، اما بحث دوم این است که از نظر تسهیل کار مردم و از بین بردن هزینه‌های گزاف، عده‌ای هم بر صدور برگ سبز به عنوان دلیل مستندی بر مالکیت افراد نسبت به خودرو تکیه می‌کنند.

 

عضو کمیسیون حقوقی مجلس با اعلام این موضوع می‌گوید: این اختلاف کماکان وجود دارد و امیدواریم در قانون برنامه ششم، این موضوع برای همیشه حل و فصل شود و به نظر می‌رسد، در نهایت ترکیبی از این موضوع را ایجاد کنیم یعنی سند تولد خودرو را نیروی انتظامی صادر کند و مالک اولیه با برگ سبز شناخته شود، بعد از آن اگرعملیات قراردادی روی آن انجام گرفت، خرید و فروش و رهن یا اجاره داده شد، این عملیات براساس اسناد قانون مدنی و ثبتی انجام شود.

 قره سید رومیانی تاکید می‌کند: این موضوع در کمیسیون حقوقی مطرح شده و دولت باید این مشکل را ببیند و برای تسهیل کار مردم حرکتی انجام بدهد. این یعنی تا اجباری شدن ثبت نقل و انتقال خودرو در دفاتر اسناد رسمی فقط چند ماه فاصله است؛ اتفاقی که بالاخره تکلیف را روشن می‌کند و به چالش دفترداران و پلیس راهنمایی و رانندگی و سرگردانی مردم پایان می‌دهد.

پلیس فقط بخشی از قانون سند خودرو را اجرا می‌کند

ماده 20 آیین‌نامه راهنمایی و رانندگی 10 سال پيش تصويب شد و براساس آن هیأت وزیران بر تنظیم سند مالکیت خودرو در دفاتر اسناد رسمی تأکید کرد. سال 89 نیز این موضوع در ماده 29 قانون رسیدگی به تخلف‌هاي رانندگی مورد توجه قانون‌گذار قرار گرفت و برابر آن مقرر شد که نقل و ‌انتقال خودرو به موجب سند رسمی انجام ‌شود. بر اساس این ماده، دارندگان وسایل نقلیه مکلف شدند قبل از هرگونه نقل و ‌انتقال، به اداره راهنمایی و رانندگی مراجعه كنند و بعد از آن، راهی دفاتر اسناد رسمی شوند، موضوعی که از آن تاریخ تاکنون مورد اختلاف دفاتر اسناد رسمی و پلیس راهور بوده است. 

از چه زمانی پلیس موضع مخالف گرفت؟

از دی ماه 1390 که نیروی انتظامی طی بخشنامه‌ای اعلام کرد که تعویض پلاک و ثبت نقل و ‌انتقال وسایل نقلیه موتوری و غیرموتوری دارای پلاک انتظامی است. در آن زمان، کانون به این موضوع اعتراض و طی شکایتی به دیوان عدالت اداری، دلایل خود را برای درخواست ابطال این مصوبه اعلام کرد.

نتیجه شکایت چه شد؟

بعد از دو سال سرانجام رأی دیوان در سال 92 صادر شد و در عمل اعلام شد که هر دو مرحله باید با هم صورت بگیرد. به عبارت دیگر، مردم برای نقل و انتقال خودرو باید سراغ سند رسمی بروند، اما قبل از آن باید به اداره‌های راهنمایی و رانندگی مراجعه و هویت مالک قبلی خودرو را احراز کنند. به این ترتیب، بعد از تغییر پلاک به نام خریدار، برای نقل و انتقال خودرو باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.

 وقتی قانون تکلیف را مشخص کرده‌است، چرا نیروی انتظامی تمکین نمی‌کند؟

به‌راستی علت این موضوع معلوم نیست. به طور حتم نیروی انتظامی هم تلاش دارد راه نقل و انتقال را برای مردم هموار کند، اما در عمل با این کار ساده، دعاوی بسیاری در ‌آینده ایجاد خواهد شد و مشکلاتی برای مردم به وجود می‌آید، زیرا برابر قانون کسی مالک خودرو به حساب می‌آید که سند رسمی به نامش باشد، در حالی که پلیس با برگه سبز، فرد را مالک پلاک خودرو می‌کند.

اگر خودرو با سند رسمی به نام مالک نشود، چه مشکلاتی به وجود خواهد آمد؟

همان‌طور که گفته شد، برای اینکه فرد مالک خودرو شود، باید دو مرحله طی شود؛ بخشی از ‌آن بر عهده پلیس راهور است و بخشی دیگر بر دوش دفاتر اسناد رسمی. اما پلیس مردم را تشویق می‌کند که فقط نیمی از مسیر را طی کنند. در نظر داشته باشید که در کشور ما، مردم به خودرو به عنوان یک سرمایه نگاه می‌کنند و با توجه به افزایش قیمتی که این وسیله دارد، برای مردم نوعی سرمایه به حساب می‌آید. به این ترتیب، اصلاً خوب نیست که مردم مالک نیمی از سرمایه خود شوند و همیشه بیم این را داشته باشند که برای آن مشکلی ایجاد شود. با توجه به اینکه در سازمان ثبت، امکان استعلام خودرو وجود دارد، خریدار به‌راحتی با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، در صورت وجود مشکل برای کالایی که در صدد خریداری آن است، می‌تواند از مشکل مطلع شود. این مزیتی است که نیروی انتظامی و مراکز تعویض پلاک از آن بی‌بهره هستند.

مهمترين انتقاد مطرح شده به نقل و انتقال رسمي خودرو، بالا بودن هزینه‌های دفترخانه است. ارزیابی شما از این موضوع چیست؟

این هزینه‌ها را دفاتر تعیین نمی‌کنند، بلکه تعیین آن با سازمان ثبت اسناد است. مردم این را نیز در نظر داشته باشند که بخش زیادی از این پول به خزانه دولتی واریز و برای خود آنان هزینه می‌شود. به عبارت دیگر، با یک کار ساده دو مشکل ایجاد می‌شود: اول اینکه مردم در معامله خود پشتوانه قانونی بزرگی را از دست می‌دهند، و دوم اینکه پولی که باید به خزانه دولتی واریز شود از دست می‌رود.

 آیا این عمل پلیس تخلف است؟

آرای دیوان عدالت اداری در حکم قانون هستند و حتی مورد استناد قرار می‌گیرند. از سال 92 نیز برابر رأی دیوان عدالت اداری، نیروی انتظامی حق ندارد بدون بنچاق دفاتر اسناد رسمی، پلاک خودرو را تعویض کند، اما عملاً این اتفاق می‌افتد و آمار تعویض پلاک نیز که مدام از سوی نیروی انتظامی اعلام می‌شود، مؤید این مورد است که این نیرو از دستور قانون تبعیت نمی‌کند.

چطور می‌توان این مشکل را برطرف کرد؟

به هر حال، متضرر این ماجرا مردم هستند. اگر نیروی انتظامی در این باره استدلالی دارد، باید آن را از راه‌های رسمی پیگیری کند و با شکایت یا رأی قانونی به هدف خود برسد. تا زمانی هم که در این باره رأیی وجود نداشته باشد و پلیس به قانون عمل نکند، تخلف کرده است.

 ضمانت اجرای آرای دیوان عدالت اداری

برابر قانون دیوان عدالت اداری مصوب سال 92، آرایی که از سوی این دیوان منتشر می‌شود، قطعی بوده و جز در مواردی خاص که قانون آن را پیش‌بینی کرده است، قابل تجدید نظر نیست. نکته‌ای که درباره آرای دیوان عدالت اهمیت زیادی دارد، ضمانت اجراي احكام است. در قانون، بی‌توجهی به رأی صادره از سوی دیوان عدالت جرم‌انگاری شده است و اگر رئیس دستگاهی که رأی علیه آنان صادر شده است، به اجرا بی‌توجهی کند، تا حد انفصال از خدمت برای وی مجازات در نظر گرفته شده است. در مواردی نیز حتی برای خاطی مجازات حبس در نظر گرفته می‌شود. آرای دیوان تا جایی اهمیت دارد که حتی رئیس قوه قضاییه نیز بعد از قطعیت نمی‌تواند از ‌آن سر باز بزند.

 همچنین، رأی دیوان به محض صدور باید اجرا شود. واحد اجرائیات پیگیر صدور رأی خواهد بود. در ماده 109 قانون دیوان عدالت اداری آمده است: «هر گاه پس از انتشار رأی هیأت عمومی دیوان در روزنامه رسمی کشور، مسئولان ذي‌ربط از اجرای آن استنكاف نمايند، به تقاضاي ذي‌نفع يا رئيس ديوان و با حكم يكي از شعب ديوان، مستنكف به انفصال موقت از خدمات دولتي به مدت سه‌ ماه تا يك ‌سال و جبران خسارت وارده محكوم مي‌شود.»

 در ماده 112 نیز مجازات این مورد تعیین شده است که برابر آن «در صورتي كه محكومٌ‌‌عليه از اجرای رأي استنكاف نمايد، با رأي شعبه صادركننده حكم، به انفصال موقت از خدمات دولتي تا پنج سال و جبران خسارت وارده محكوم مي‌شود. رأي صادرشده ظرف بيست روز پس از ابلاغ قابل تجديد نظر در شعبه تجدید نظر ديوان مي‌باشد و در صورتی که رأی مذکور در شعبه تجدید نظر صادر شده باشد، به شعبه هم‌عرض ارجاع می‌گردد.»

"محمد عظیمیان "